Ogni asta deserta di norma abbassa il prezzo base del 25%: le aste molto ribassate hanno prezzi bassi ma anche segnali di scarsa domanda; quelle al primo tentativo partono dalla stima del perito.
€/mq mediano: prezzo base d'asta diviso per la superficie, solo dove la superficie è nota. Usiamo la mediana perché poche superfici sbagliate falserebbero la media.
Sconto vs mercato: quanto la base al mq è sotto il riferimento della zona (quotazioni OMI quando disponibili, altrimenti la mediana delle perizie dei tribunali). Il valore medio nasconde grandi differenze: guarda sempre la singola scheda, dove la fonte è dichiarata.
Aste pubblicate: nuove vendite entrate nel mese, incluse quelle poi scadute o aggiudicate. Le barre dicono quante, la linea quanto conviene in media.
Per categoria: il €/mq tipico è la mediana (passa il mouse per la media). Se la mediana è molto più bassa della media, pochi immobili costosi stanno alzando il dato.
Esperimenti: la fetta «primo tentativo» sono aste appena arrivate a prezzo pieno; «molto ribassate» hanno già avuto 4 o più aste deserte.
Per dire se un'asta parte sotto mercato serve un metro di paragone al metro quadro. Usiamo la prima fonte disponibile, e la dichiariamo sempre sulla scheda della singola asta:
Le aste segnalate come opportunità usano solo riferimenti locali (comune o provincia) con sconto tra il 15% e l'85%; terreni e categoria «altro» restano esclusi perché il prezzo al mq non è confrontabile.